Der richtige Umgang mit Immobilien

Immobilien und ihre Eigenschaften

Der richtige Umgang mit Immobilien kann sich aus vielen verschiedenen Perspektiven stellen. So müssen beispielsweise Eigentümer von Immobilien darüber nachdenken, wie sie ihre Immobilie möglichst gewinnbringend verkaufen können. Im Unterschied dazu müssen sich interessierte Menschen überlegen, wie sie eine Immobilie möglichst günstig erwerben können. Daran schließt sich die Frage an, wie man Immobilien suchen kann.


 Erwerb einer Immobilie

Eine Immobilie suchen kann auf unterschiedlichen Wegen erfolgen. Eine Immobilie kaufen ist daher ebenfalls auf viele Arten möglich. Zunächst kann auf klassischen Wegen nach entsprechenden Anzeigen in Zeitungen oder ähnlichen Blättern gesucht werden. Manchmal hört man auch aus seinem Kontaktkreis, dass jemand eine Immobilie verkaufen möchte. Diese Möglichkeiten stellen häufig einen sehr einfachen Weg da, um eine neue Immobilie zu erwerben. Neben diesen klassischen Möglichkeiten bietet vor allem das Internet zahlreiche neue Möglichkeiten, um eine Immobilie relativ zügig erwerben zu können. So finden sich im Internet zahlreiche Portale auf denen Immobilienverkäufer ihre Immobilien entsprechend beschreiben und verkaufen wollen. Über diese Internetportale kann relativ zügig ein Kontakt zu dem Verkäufer hergestellt werden. Eine weitere Möglichkeit zum Erwerb einer Immobilie stellt die Beauftragung eines entsprechenden Immobilienmaklers dar. Diesem können die individuellen Wünsche und Suchkriterien mitgeteilt werden. Der Immobilienmakler kann sich anschließend auf die Suche nach einer entsprechenden Immobilie machen. Dies hat den Vorteil, dass der potentielle Käufer der Immobilie keinen weiteren Zeitaufwand für die Suche nach einer Immobilie aufwenden muss. Weiterhin kennt sich ein Immobilienmakler mit der Wohnungssituation besser aus und kann gegebenenfalls vielleicht bereits auf einen großen Kontaktkreis zurückgreifen. Hierdurch kann der Immobilienmakler häufig schneller eine entsprechende Immobilie finden.


Verkauf einer Immobilie

Aber auch der Verkauf einer Immobilie kann über die angesprochenen Wege vollzogen werden. Gerade der Verkauf einer Immobilie über einen Immobilienmakler bietet dabei zahlreiche Vorteile. So steht der Makler in keiner emotionalen Verbindung zu dem Objekt und kann daher die Immobilie besser verkaufen. Zugleich benötigt man für den Verkauf einer Immobilie häufig entsprechende Unterlagen. Auch um diese kann sich der Immobilienmakler kümmern. Weiterhin kümmert sich der Immobilienmakler um die gesamte Kommunikation mit den unterschiedlichen interessierten Menschen. Damit hat der Verkäufer der Immobilie deutlich weniger Stress bei dem Verkauf der Immobilie. Weiterhin kennt sich ein Immobilienmakler auch auf dem Immobilienmarkt bestens aus und kann daher den Preis für die Immobilie optimal einschätzen. Auf diesem Wege kann der Immobilienmakler daher deutlich häufiger einen guten Preis für das Objekt erzielen.

Immobilienverkauf durch Wettbewerb

Immobilien im Bieterverfahren verkaufen

Mittels Bieterverfahren eine Immobilie verkaufen – das gilt es zu beachten!

Gerade in Zeiten von hohen und stetig steigenden Immobilienpreisen erwägen es immer mehr Eigentümer, ihre Immobilie zu verkaufen. Dabei ist das Bieterverfahren eine gute Möglichkeit den Verkauf schnell und effizient abzuschließen. Hierbei hat der Eigentümer den Vorteil, dass er nicht zur Annahme eines Angebots verpflichtet ist. In Zusammenarbeit mit einem professionellen Immobilienmakler stellt dieses Verfahren eine risikolose und vor allem unkomplizierte Form des Immobilienverkaufs dar.


Unterschied zur Auktion oder Versteigerung

Anders als es der Name vielleicht suggeriert, handelt es sich hierbei nicht um eine Auktion oder Versteigerung. Bei diesem Verfahren ist der Eigentümer der Immobilie nämlich nicht dazu verpflichtet, ein Gebot anzunehmen. Auch auf der Bieterseite sind allerdings die Angebote nicht rechtlich bindend. Die Kaufinteressenten können beim Wohnungs- oder Hausverkauf einfach ihre Preisvorstellungen gegenüber dem Verkäufer bzw. Makler äußern. Der Verkäufer legt hierbei nicht seinen Preis fest, sondern nimmt entsprechend die Angebote entgegen und entscheidet sich im Anschluss für das beste Angebot. Die typischen Rechte und Pflichten von Verkäufer und Käufer entstehen erst mit dem Abschluss des rechtlich bindenden, notariell beurkundeten Kaufvertrages.


Ablauf des Bieterverfahrens - unkompliziert eine Immobilie verkaufen

Der Ablauf des Verfahrens kann individuell ausgestaltet werden. Basis für einen erfolgreichen Immobilienverkauf, der spätestens nach drei Monaten abgewickelt sein sollte, ist allerdings eine stetige Kommunikation zwischen dem Immobilienmakler und den Kaufinteressenten.

Der Verkäufer sollte mit dem Makler zudem einen qualifizierten Alleinauftrag abschließen. Dieser regelt die Rechte und Pflichten der beiden Vertragsparteien. Beim qualifizierten Alleinauftrag verpflichtet sich der Makler, all seine ihm zur Verfügung stehenden Mittel und Methoden auf den Verkauf der Immobilie zu fokussieren. Gleichzeitig verpflichtet sich der Verkäufer, keine weiteren Makler mit dem Verkauf zu vertrauen. Auch er selbst darf keinen Verkaufsabschluss erzielen, sondern stets auf den Immobilienmakler verweisen.

Zudem kann hier auf die Kundendatei des Immobilienmaklers zurückgegriffen werden und so bereits einige Kaufinteressenten generiert werden. Im Anschluss wird der Makler ein aussagekräftiges Exposé erstellen. Dieses enthält neben allen wichtigen Informationen zur Immobilie auch repräsentative Bilder. Parallel dazu wird der Makler auch eine Immobilienbewertung durchführen, um einen groben Anhaltspunkt zum Marktwert des Objektes zu erhalten. Auf Basis dessen können die späteren Angebote besser eingeschätzt und abgeglichen werden.

Auf Grundlage des Exposés wird die Immobilie durch Anzeigenschaltung in einschlägigen Immobilienportalen, regionalen Zeitungen oder auf der Internetpräsenz des Maklers beworben. Soll der Verkauf im Bieterverfahren stattfinden, so sollte in der Anzeige eindeutig darauf hingewiesen werden.


Besichtigung, Bietfrist und Abgabe von Geboten

Im Anschluss daran finden die ersten Besichtigungstermine mit den Kaufinteressenten statt. Hierbei wird ihnen eine sogenannte Bietfrist genannt. In diesem Zeitraum haben die Interessenten Zeit, ihr Angebot zur Immobilie abzugeben. Die Frist umfasst dabei meist rund zwei bis drei Wochen. Normalerweise darf ein Interessent nur ein Gebot innerhalb dieser Frist abgeben. Handelt es sich jedoch um einen Sonderfall des Verfahrens mit dynamischen Charakter, so dürfen die Interessenten ihre Gebote während der Bietfrist auch verändern.

Das Verfahren eignet sich besonders für Häuser, die stark renovierungsbedürftig sind, aber durch ihre exponierte Lage überzeugen können. Hier gibt es meist eine breite Gruppe an Kaufinteressenten. Die Käuferschaft hat aber meist deutlich voneinander abweichende Marktwert-Einschätzungen zur Immobilie. Zudem erhalten auch als unverkäuflich geltende Objekte durch das Verfahren eine erhöhte Aufmerksamkeit.

Grundstück verkaufen

Wissenswertes rund um das Thema Grundstück verkaufen

Wie auch bei einer professionellen Immobilienbewertung, sollten auch beim Verkauf eines Grundstückes dessen Wert und zugehörigen Randdaten sorgfältig ermittelt werden. Der Verkauf kann natürlich selbst in die Hand genommen werden, aber dabei sollte unbedingt Kenntnis über die Branche und den Markt vorhanden sein. Ansonsten sollten sich Eigentümer, die ein Grundstück verkaufen möchten an einen seriösen Immobilienmakler wenden. Dieser kann es in sein Portfolio aufnehmen und hat so nebenbei einen direkteren Zugriff auf eine viel größere Käuferklientel.


Relevante Dokumente zur Bewertung des Grundstückes

Um einen guten Preis für das Grundstück zu erzielen sollte bei der Bewertung des Grundstückes sehr sorgfältig und genau vorgegangen werden. Dazu kann dem Makler oder Immobiliengutachter bereits vor dem ersten Treffen unter die Arme gegriffen werden. So sollte der Eigentümer einen Grundbuchauszug des Grundstückes vorliegen haben sowie weitere Informationen zur Lage, genauen Größe des Grundstückes, eventuelle Altlasten auf dem Grundstück oder sonstige Besonderheiten. Es empfiehlt sich auch zu prüfen ob etwaige Wegerechte von angrenzenden Nachbarn auf dem Grundstück bestehen. All diese Informationen sind jedoch im Normalfall auf dem Grundbuchauszug vermerkt. Dieser gibt auch Auskunft über die bestehenden Eigentumsverhältnisse, die bezüglich des Grundstückes bestehen. Denn nur wer alleiniger Eigentümer ist, darf auch den Verkauf eigenmächtig entscheiden. Gibt es beispielsweise bis dato unbekannte Miteigentümer, dann muss sich im Vorfeld mit ihnen geeinigt werden. Weiterhin könnten zur Bewertung noch der Grundsteuerbescheid, die Baulastenauskunft, Flächennutzungsplan sowie eventuell bestehende Erschließungsnachweise von Interesse sein. Diese Informationen sollten auch bis zum Vertragsabschluss für die späteren Kaufinteressenten aufgehoben werden.


Bewertung des Grundstückes mit Wertermittlung

Bei der Wertermittlung des Grundstückes ist dessen spätere Verwendungsmöglichkeit natürlich ein ganz entscheidender Faktor. So kann jedes Grundstück in eine Kategorie eingeteilt werden. Dazu zählen das Bauerwartungsland, nicht erschlossene Baugrundstücke, erschlossene Baugrundstücke oder bebaute Grundstücke. So darf beim Bauerwartungsland noch nicht gebaut werden. Hier liegt erst eine Bauleitplanung der Gemeinde im betreffenden Gebiet vor. Der höchste Verkaufspreis kann dagegen bei einem voll erschlossenen Baugrundstück erwartet werden, da hier direkt gebaut werden darf und davor keine weiteren Kosten anfallen, wie es beispielsweise bei einem aktuell bebauten Grundstück der Fall wäre. 

Neben all diesen Rahmenbedingungen wird sich der Immobilienmakler noch weitere Kriterien wie den Schnitt, Lage, Topografie und Größe des Grundstückes anschauen. Auch die Bodenverhältnisse sind für einen späteren Bau entscheidend. Dies wird alles zusammen in ein Gutachten gepackt, welche alle relevanten Eigenschaften des Grundstückes enthält. Für den weiteren Verkaufsprozess, sei es im Rahmen eines Bieterverfahrens oder dem traditionellen Verkaufsprozess, wird der Immobilienmakler zudem ein aussagekräftiges Exposé mit Bildern und allen nötigen Daten erstellen.

 

Baulandverkauf

Bauland verkaufen mit Makler

Wer heutzutage sein Bauland verkaufen möchte, benötigt hierfür nicht zwingend einen Makler. Durch das Internet ist es sehr einfach, mögliche Interessenten anzusprechen. Gleichwohl muss der Grundstücksanbieter einige Punkte beachten, um das Bauland auch erfolgreich verkaufen zu können. Es ist sicher einfacher, das Bauland mit einem Makler zu verkaufen, welcher sich gut auskennt und dem Anbieter auch die Arbeit abnimmt. Aber wirklich gute Makler kosten Geld und eine Garantie, dass das Bauland letztlich zu einem angemessenen Preis verkauft wird, kann der Makler hierbei auch nicht geben. Schließlich sind eventuell die Kosten für einen Makler höher als die Erlöse, welche das Bauland am Schluss gebracht hat.

Als Verkäufer von Bauland muss nachgewiesen werden, das das Grundstück dem Eigentümer auch wirklich gehört. Dies tut er über einen Eigentumstitel. Zudem muss er sich eine Eintragsbescheinigung bei dem örtlichen Landesregisteramt beschaffen. Zudem muss er auch beim Finanzamt nachweisen, dass er bislang keine Einnahmen über das Bauland erzielt hat oder dies versteuert hat.

Zudem muss Bauland verkaufen bzw. das Grundstück verkaufen außer über den Makler auch über den Notar abgewickelt werden. Zumeist legen die Käufer großen Wert darauf, den Notar des Vertrauens hiermit zu beauftragen. Sollten die Käufer auch keinen eigenen Notar haben, sollten diese den Baulandanbieter bei der Durchführung des Verkaufs hinzuziehen.

Damit das Bauland erfolgreich verkauft wird, muss ein vernünftiger Preis festgelegt werden. Der Wert des Baulands setzt sich aus dem Bodenwert sowie auch den Erschließungskosten zusammen. Letztere entfallen, wenn das Land bereits erschlossen ist. Den geltenden Bodenrichtwert für das Bauland erhalten die Eigentümer von der Kommune. Hilfreich ist es, das Land mit anderen in den Gebieten zu vergleichen. So ist auch die Lage des Grundstücks für den Preis entscheidend. Wenn der Eigentümer sich die Ermittlung des besten Preises nicht zutraut, besteht auch die Möglichkeit, einen Immobilienmakler hiermit zu beauftragen.

Nicht nur Preis und Größe, auch die Beschreibung des Baulands ist für mögliche Grundstückskäufer bedeutend. Das Bauland sollte daher so genau wie nur möglich beschrieben werden. Hierzu zählen auch die Lage, die nahe liegenden Schulen, die Anbindung an das Verkehrsnetz, Geschäfte, Restaurants, Infrastruktur der Umgebung und auch Städte, die in der Nähe liegen. Auch Grundstückssuchende, die eine Art von Häusern auf dem Bauland errichten wollen, sind an die Bebauungsvorschriften gebunden.
Durch Makler oder das Internet ist es für Baulandbesitzer sehr einfach, das Grundstück auf dem Immobilienmarkt anzubieten. Erfolgversprechend sind hierbei nicht nur die bekannten Portale für Immobilien, sondern auch Angebote von anderen Anbietern.

Bewertung von Immobilien

Immobilienbewertung

Eine realistische Immobilienbewertung ist die wichtigste Grundlage für den Verkauf von Immobilien. Deshalb muss jeder, der sein Haus verkaufen möchte, damit anfangen. Leider ermitteln die meisten Hausbesitzer den Wert ihrer Immobilie nach der Formel "ursprünglicher Kauf- oder Baupreis plus der Preis aller bisher durchgeführten Reparaturen", die meistens eine falsche Vorstellung vom aktuellen Immobilienwert liefert. In der Realität aber hängt der Wert einer Immobilie u.a. auch noch von ihrer Lage und ihrem Zustand ab. Der Wert vergleichbar alter und ähnlich ausgestatteter Immobilien in der Nähe beeinflusst ihren Wert ebenfalls. Aber diesen Vergleich durchzuziehen vermag nur ein Immobilienmakler, weil er anders als unerfahrene Menschen über jahrelange erfahrung und das erforderliche Wissen verfügt.

Doch ein solcher Spezialist kann nicht nur bei der Immobilienbewertung, sondern auch in anderen Stadien des Verkaufs behilflich sein. So weiß ein Immobilienspezialist, über welche Portale er am schnellsten Interessenten findet. Dabei versieht er das Inserat mit verlockend aussehenden Fotos; Videos oder einem virtuellen Hausrundgang, die die Immobilie ins beste Licht rückt. Sobald sich Interessenten melden, überprüft der Immobilienmakler, ob sie zahlungsfähig sind. Nur Interessenten mit entsprechend guter Bonität werden oftmals zu einer Besichtigung eingeladen. Damit die Besichtigung ein voller Erfolg wird, versieht der Immobilienspezialist die zu verkaufende Immobilie mit speziellen Möbelstücken, die diese attraktiver als sonst aussehen lassen. Dieses Verfahren wird auch als Home Staging bezeichnet. Deshalb werden häufig diverse Interessenten nach der Besichtigung bereit sein, den geforderten Preis zu bezahlen oder bekunden zumindest Ihre Interesse am Objekt. Aus diesen Angeboten wählt der Immobilienmakler dann das lukrativste aus und informiert darüber den Eigentümer des Hauses oder der Wohnung. Außerdem sorgt der Spezialist dafür, dass der Kaufvertrag tadellos über einen beurkundenden Notar  zusammengestellt wird. Bei der Beurkundung ist der Makler dann meistens auch anwesend.

Was ist noch wichtig zu erwähnen? Bei der Beschäftigung eines Immobilienprofis geht der Immobilieneigentümer kein Risiko ein, weil jener keine Gebühr, sondern nur eine Maklerprovision für seine Arbeit verlangt. Diese macht etliche Prozent der Verkaufssumme aus und wird nur im Falle des Verkaufs fällig. Daher ist der Makler selbst daran interessiert, die Immobilie zu einem möglichst hohen Preis zu verkaufen. Daher rentiert sich die Beschäftigung eines Spezialisten für alle Immobilienbesitzer, die den Verkauf sicher und mit einem ordentlichen Verkaufserlös abwickeln möchten.